Wake-up call voor verhuurders en huurders: oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten
Uit recente rechtspraak blijkt dat verhuurders vaak gebruik maken van oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten. Wanneer een beding door de rechter als oneerlijk wordt bestempeld, wordt het beding vernietigd. Het beding wordt geacht nooit te hebben bestaan. Oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten kunnen verstrekkende gevolgen hebben voor verhuurders. Hieronder bespreek ik twee voorbeelden van bedingen die vaak in huurovereenkomsten staan, maar die oneerlijk worden geacht.
Huurprijsverhoging
Een voorbeeld van een oneerlijk beding betreft de huurprijsverhoging. Sommige huurovereenkomsten bevatten een clausule waarin wordt beschreven dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met de consumentenprijsindex plus een jaarlijkse verhoging van maximaal 5%. Dit specifieke beding is oneerlijk op het moment het niet alleen voorziet in een jaarlijkse inflatiecorrectie, maar ook in een jaarlijkse verhoging van 5%. Voornoemd beding wordt in de praktijk als oneerlijk bestempeld, omdat een duidelijke / geldige reden voor deze extra verhoging ontbreekt, waardoor de huurder wordt overgeleverd aan de willekeur van verhuurder.
Buitengerechtelijke incassokosten
Een ander voorbeeld van een oneerlijk beding heeft betrekking op de buitengerechtelijke incassokosten. Huurovereenkomsten bevatten vaak een clausule over buitengerechtelijke kosten. Buitengerechtelijke kosten zijn kosten die verhuurder dient te maken met incassering van een vordering. Soms staat in een huurovereenkomst opgenomen dat kosten die gepaard gaan met deze incassering tenminste 15% van het verschuldigde bedrag bedragen, met een minimum van bedrag X. Voornoemd beding wordt in de praktijk als oneerlijk bestempeld, omdat hiermee ten nadele van de huurder (vaak een consument) wordt afgeweken van de wettelijke bepalingen. Volgens de wet dient een consument alleen de buitengerechtelijke incassokosten te betalen die zijn vastgesteld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten.
Consequentie voor verhuurder(s)
De gevolgen een oneerlijk beding kunnen aanzienlijk zijn voor de verhuurder. Wanneer een dergelijk beding door de rechter als oneerlijk wordt bestempeld, wordt het beding vernietigd. Dit heeft tot gevolg dat het beding wordt geacht nooit te hebben bestaan. Verhuurder kan geen beroep meer doen op het beding. De rechtspraak maakt duidelijk dat, in geval van vernietiging van een oneerlijk beding, de verhuurder niet meer kan terugvallen op een wettelijke regeling van aanvullend recht, die van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst was opgenomen (HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68). Concreet houdt dit in dat als een huurprijsverhogingsbeding door de rechter wordt vernietigd, verhuurder geen mogelijkheid heeft om de huurprijs te verhogen, ook niet op basis van geldende wetgeving. Hetzelfde geldt voor de buitengerechtelijke incassokosten.
Met andere woorden: het is van belang om alert te zijn op deze bedingen in huurovereenkomsten. Recente rechtspraak wijst op een mogelijkheid voor verhuurder om oneerlijke bedingen te schrappen / te vervangen, waarbij de Rechtbank Amsterdam aansluiting heeft gezocht bij het begrip goed huurderschap. Het goed huurderschap is geregeld in artikel 7:213 BW. Hieruit volgt dat huurder en verhuurder zich over een weer als een goed verhuurder c.q. goed huurder dienen te gedragen. Dit brengt mee dat huurder een aanbod van verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding of vervanging van het oneerlijke beding moet accepteren. Of deze redenatie in de rechtspraak stand zal blijven houden, is nog maar de vraag. De uitspraak van de rechtbank Amsterdam wordt immers maar beperkt gemotiveerd. To be continued.
Meer weten?
Indien je twijfelt of een beding in de huurovereenkomst kwalificeert als een oneerlijk beding, neem gerust contact met ons op. Wij kijken graag met je mee.
