Wat zijn de gevolgen van het Didam-arrest II?
In eerdere blogs (deel I, deel II, deel III) hebben wij al uitgebreid aandacht besteed aan het Didam-arrest en de impact van deze uitspraak. Inmiddels heeft de Hoge Raad in het arrest van 15 november 2024 verduidelijkt wat de gevolgen zijn van het handelen van een overheid in strijd met de Didam-regels. In deze blog bespreken wij de belangrijkste punten die uit het arrest volgen en herhalen we kort de Didam-regels.
Wat houden de Didam-regels in?
Overheden zijn bij het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder te verstaan het gelijkheidsbeginsel. De Didam-regels houden in dat de overheid, op basis van het gelijkheidsbeginsel, verplicht is om (potentiële) kopers de kans te geven om mee te dingen naar de onroerende zaak die zij wil verkopen, mits er naar verwachting meerdere (potentiële) kopers (zullen) zijn. De overheid dient objectieve, toetsbare en redelijke criteria op te stellen op basis waarvan zij bij een openbare selectieprocedure een koper zal selecteren. Als er maar één potentiële koper is, hoeft er geen openbare selectieprocedure te worden georganiseerd. In dat geval moet de overheid haar voornemen tot verkoop wel vooraf bekendmaken, zodat een ieder daarvan de op hoogte kan zijn.
Wat betekent het Didam-arrest II voor potentiële kopers?
De Didam-regels hebben in de praktijk veel stof doen opwaaien. De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest II meer duidelijkheid gegeven over de gevolgen van een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten.
De Hoge Raad heeft in haar arrest bevestigd dat de Didam-regels ook van toepassing zijn op het handelen van de overheid voorafgaand aan het Didam-arrest (26 november 2021). De overheid kan al onrechtmatig hebben gehandeld voordat de regels in 2021 zijn gespecificeerd. Voor overeenkomsten die zijn gesloten in strijd met de Didam-regels, geldt als uitgangspunt dat de overeenkomst in principe geldig is. Het handelen van de overheid in strijd met de Didam-regels leidt niet tot nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst.
De schade die ontstaat door de schending van de Didam-regels kan leiden tot een schadevergoeding voor de benadeelde partij. De Hoge Raad oordeelt dat een overheid die in strijd met de Didam-regels een koopovereenkomst sluit met een derde, in beginsel onrechtmatig handelt tegenover (potentiële) koper(s) bij de verkoop indien zij geen gelijke kans hebben gekregen.
Gevolgen van Didam-arrest II?
- Schadevergoeding voor benadeelde
De benadeelde partij kan de overheid aansprakelijk stellen voor de schade die zij lijdt/heeft geleden door het handelen in strijd met de Didam-regels. Voor een aanspraak op schadevergoeding dient aan alle vereisten van een onrechtmatige daad te zijn voldaan. Of een benadeelde aanspraak kan maken op schadevergoeding en wat de hoogte van de schade is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
- Procedure verbod tot verkoop of levering
Zolang er nog geen koopovereenkomst is gesloten en er geen verplichting tot levering van de onroerende zaak bestaat of zolang de levering nog niet heeft plaatsgevonden, kan de potentiële koper een procedure aanhangig maken waarin wordt gevorderd dat het de overheid wordt verboden om tot verkoop of levering over te gaan. Hiermee lijkt de Hoge Raad erop te wijzen dat de benadeelde (binnen redelijke grenzen) schadebeperkende maatregelen dient te treffen om de schade te voorkomen of te beperken die zou kunnen ontstaan door - in strijd met de Didam-regels - tot verkoop of levering over te gaan. Van een (mogelijke) benadeelde wordt een actieve houding verwacht.
Conclusie
De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest II verduidelijkt wat de gevolgen zijn van een in strijd met het Didam-arrest gesloten overeenkomst. De overeenkomst is in beginsel geldig. Wel bestaat er voor benadeelde de mogelijkheid om aanspraak te maken op schadevergoeding en/of een procedure te starten om de verkoop en/of levering tegen te houden.
Het Didam-arrest II neemt niet alle onzekerheid weg. Het is onduidelijk vanaf wanneer de verjaringstermijn precies aanvangt. Is dit vanaf het moment van ondertekening van de overeenkomst of vanaf het moment dat de benadeelde partij op de hoogte is geraakt van het onrechtmatig handelen van de overheid (26 november 2021)?
Heb je vragen over het Didam-arrest II of twijfel je of je recht hebt op schadevergoeding? Neem dan gerust contact met ons op.
Meer weten?
Mocht je naar aanleiding van deze blog of het Didam-arrest II vragen hebben of twijfel je of je recht hebt op schadevergoeding, neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen je graag.
