VVE blijf bij je taak
Een VvE gaat soms zijn boekje te buiten. Zo ook de kwestie over het plaatsen van een collectieve waterontharder. Een VvE nam het besluit om een collectieve waterontharder te plaatsen en de leasekosten daarvan om te slaan via de maandelijkse bijdragen van de appartementseigenaren. Het bestuur van de VvE heeft dit besluit uitgevoerd. Helaas voor deze VvE was 1 appartementseigenaar het daar niet mee eens. Deze appartementseigenaar is een gerechtelijke procedure gestart en de Rechtbank Den Haag stelde hem grotendeels in het gelijk.
De VvE is veroordeeld om het appartement van deze eigenaar weer rechtstreeks aan te sluiten op het openbare waternet van Evides. Daarnaast heeft de rechtbank het besluit van de VvE nietig verklaard. Het besluit bestaat dus niet meer. De VvE heeft daarmee een nieuw probleem dat zij moet oplossen, want de grondslag voor het omslaan van de leasekosten over de eigenaren is komen te vervallen.
WAT GING ER MIS?
Wat ging er volgens de rechtbank mis bij deze VvE? En belangrijker, hoe voorkomen andere VvE’s dat zij in een soortgelijke situatie terechtkomen? Het antwoord ligt bij het wettelijke en het statutaire doel van de VvE en de taken die daaruit voortvloeien.
Vrijwel alle VvE’s hebben uitsluitend tot doel om:
- het beheer te voeren over de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het complex
- een reservefonds in stand te houden
- toe te zien op nakoming van verplichtingen uit het splitsingsreglement en de wet
- het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars als zodanig
Eenvoudig gezegd is de VvE alleen maar bevoegd om handelingen te verrichten die binnen haar doelomschrijving vallen. Een VvE-besluit dat buiten de doelomschrijving valt is nietig en mag dus niet worden uitgevoerd door het bestuur.
In de hierboven aangehaalde uitspraak, oordeelde de Rechtbank Den Haag dat de waterontharder geen gemeenschappelijke zaak was, omdat de waterontharder water onthardt dat voornamelijk bestemd is voor privégebruik door de individuele appartementseigenaars.
Bovendien is het ontharden van water dat bestemd is voor privégebruik in de appartementen geen gemeenschappelijk belang van de eigenaars aldus de rechtbank.
CONCLUSIE
Kortom, deze uitspraak benadrukt maar weer dat een VvE goed in het oog moet houden wat haar statutaire doel is en welk takenpakket daaruit voortvloeit. Het ligt vooral op de weg van het bestuur en de beheerder van de VvE om dit als aandachtspunt naar voren te brengen in de voorbereiding van een door de vergadering van eigenaars te nemen besluit. Daarbij gaat het natuurlijk niet alleen om waterontharders. Het gaat kortweg om alle plannen en activiteiten waarvoor middelen van de VvE worden ingezet.
Meer weten? Neem dan gerust contact op met Tom Gilsing. Hij helpt je graag verder.
