Voorkom een privaat elektriciteitsnet
Aangejaagd door een woningtekort worden kantoren en maatschappelijk vastgoed steeds vaker getransformeerd tot woonappartementen. Deze appartementen moeten worden aangesloten op een elektriciteitsnet. Het is belangrijk om voor de aanleg van het net vast te stellen, dat geen illegaal privaat net wordt gerealiseerd. Daarmee voorkom je langlopende geschillen, hersteltrajecten en hoge kosten.
EEN VOORBEELD UIT DE PRAKTIJK
Een kantoorgebouw wordt getransformeerd tot woonappartementen. Het bestaande gebouw heeft 1 aansluiting op het elektriciteitsnet van de regionale netbeheerder. Achter deze aansluiting wordt door de ontwikkelaar bekabeling gelegd waarop alle woonappartementen worden aangesloten. Bij ieder appartement wordt een tussenmeter geplaatst. Op basis van het daarmee gemeten elektriciteitsverbruik worden kosten aan de desbetreffende appartementseigenaren in rekening gebracht (door de ontwikkelaar of door de Vereniging van Eigenaars).
GEVOLG
In bovenstaande situatie heeft de ontwikkelaar een illegaal privaat elektriciteitsnet gecreëerd. De situatie is in strijd met de wet, want het is de ontwikkelaar (of op een later moment de VvE) wettelijk verboden om:
1. het gecreëerde net te beheren;
2. elektriciteit (door) te leveren aan particulieren.
Hoewel de omschreven situatie wettelijk verboden is, blijven dit soort situaties in de praktijk vaak langere tijd geruisloos bestaan. Totdat een bewoner klaagt over de aan hem doorberekende elektriciteitskosten of totdat er technische problemen met het net ontstaan. Iedere bewoner of appartementseigenaar kan de Autoriteit Consument en Markt (ACM) benaderen met een verzoek tot handhaving. Een gerechtelijke procedure tegen de ontwikkelaar of de VvE met de inzet de onrechtmatige situatie ongedaan te maken is in veel gevallen ook een optie.
In theorie kan de ontwikkelaar in dat geval proberen om het onrechtmatige karakter weg te nemen door ACM te vragen om ontheffing te verlenen, op grond waarvan de ontwikkelaar alsnog bevoegd is het net zelf te beheren. Het net wordt dan wettelijk gezien een “Gesloten Distributie Systeem”. In het gegeven voorbeeld is dat geen optie. Aan ontheffing zijn strenge voorwaarden verbonden, waaronder de eis dat het niet is toegestaan om huishoudelijke afnemers van elektriciteit te voorzien.
De ontwikkelaar kan ook proberen om het door hem gerealiseerde net over te dragen aan de regionale netbeheerder, maar in veel gevallen is dat – vanwege de technische eigenschappen van het net – ook geen optie. In de praktijk blijft daarom vaak als enige optie over, dat de regionale netbeheerder zijn elektriciteitsnet verder uitrolt en in ieder woonappartement een nieuwe aansluiting plaatst. Dat is kostbaar, brengt de nodige bouwwerkzaamheden met bijhorende overlast met zich mee en vaak zijn de betrokken partijen het niet eens wie al deze kosten moet betalen. De hersteltrajecten nemen bovendien veel tijd in beslag.
PROBLEMEN EN KOSTEN VOORKOMEN
Denk niet alleen na over de technische aspecten van de energievoorziening, maar denk ook tijdig na over de juridische aspecten. Als hoofdregel kunt u aanhouden: elke woning (elk WOZ-object) heeft zijn eigen aansluiting op het regionale elektriciteitsnet. Maar let op, er zijn uitzonderingen mogelijk.
Tot slot is het goed te beseffen dat dit vraagstuk niet alleen bij transformatie van grote gebouwen speelt. Het vraagstuk is ook relevant bij nieuwbouwprojecten, transformatie of renovatie van recreatieparken, splitsing van boerderijen, kerkgebouwen en ga zo maar door.
MEER INFORMATIE?
Wil je meer informatie over dit onderwerp, neem dan gerust contact op. Dat geldt ook voor woningeigenaren die het vermoeden hebben dat de woning op een illegaal net is aangesloten en daar iets aan willen doen.
