Blog 02 december 2024
Een artikel door:
Puck Langenhof
advocaat
Tom Gilsing
advocaat

Update over (on)eerlijke huurprijsbedingen: de Hoge Raad geeft duidelijkheid

Vorig jaar schreven wij al een blog over de gevolgen van een oneerlijk huurprijsbeding in huurovereenkomsten. Begin dit jaar heeft de kantonrechter te Amsterdam vragen gesteld aan de Hoge Raad over de beoordeling van huurprijsbedingen en de gevolgen van een oneerlijk huurprijsbeding. Eerder dit jaar schreven wij een blog over het advies van de procureur-generaal (PG) aan de Hoge Raad over deze vragen en de mogelijke gevolgen daarvan voor huurders en verhuurder. Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven. In deze blog bespreken wij de belangrijkste punten van deze uitspraak.

Splitsing van het huurprijsbeding

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een huurprijsbeding kan worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Op basis van het indexatiebeding kan de huurprijs jaarlijks worden verhoogd volgens de CPI ter compensatie van de geldontwaarding. Op basis van het opslagbeding kan de huurprijs jaarlijks worden verhoogd op basis van een percentage (bijvoorbeeld 3%), ter compensatie van kostenstijgingen die boven de inflatie uitstijgen en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. De doelen van het indexatiebeding en het opslagbeding verschillen van elkaar, waardoor de Hoge Raad heeft geoordeeld dat deze bedingen gesplitst kunnen worden en afzonderlijk beoordeeld moeten worden.

Is het opslagbeding van 3% oneerlijk?

De Hoge Raad heeft zich uitgesproken over de vraag of een opslagbeding van maximaal 3% oneerlijk is. De Hoge Raad oordeelt in dit concrete geval van niet. Verhuurder heeft een gerechtvaardigd belang bij de jaarlijkse aanpassing van de aanvangshuurprijs gelet op de kostenstijgingen voor verhuurder en de waardeontwikkeling van de woning. Bovendien zijn de financiële gevolgen van een opslagbeding voor huurder voorzienbaar, omdat de frequentie en het maximum van de huurprijsverhoging vastligt. Dat voor huurder niet voorzienbaar is in hoeverre en op welke gronden de verhuurder toepassing kan geven aan het opslagbeding wordt door de Hoge Raad van ondergeschikt belang geacht.

Maximale huurprijsverhoging en Wet Nijboer

Daarnaast wijst de Hoge Raad erop dat in de Wet Nijboer en de Wet betaalbare huur de jaarlijks  toegestane maximale huurprijsverhoging wordt geregeld. Op basis van voornoemde wetgeving is de maximale huurprijsstijging de cao-loonstijging plus 1% of de inflatie plus 1%. Als de verhuurder een hoger opslagpercentage hanteert dan 1%, wordt het opslagbeding afgetopt tot 1%.

Oneerlijk opslagbeding

Voor zover er sprake is van een oneerlijk opslagbeding, moet het opslagbeding buiten beschouwing worden gelaten. Een huurprijsverhoging op basis van een oneerlijk huurprijsbeding is niet mogelijk. De niet toegestane huurprijsverhogingen uit hoofde van het opslagbeding zijn in dat geval door de huurder onverschuldigd betaald en moeten worden terugbetaald. Toekomstige huurprijsverhogingen op basis van het opslagbeding zijn niet meer mogelijk.

Conclusie

Kortom, de soep wordt niet zo heet gegeten als ze werd opgediend. De Hoge Raad acht – gelet op de belangen van verhuurder – een opslagbeding met een maximum van 3% in beginsel eerlijk. Voor de beoordeling is met name van belang of het opslagbeding haar doel dient. Indien een verhuurder de hoogte van het opslagbeding niet kan onderbouwen (haar doel voorbijschiet), zal het opslagbeding als oneerlijk kunnen worden aangemerkt door de rechter. Als een opslagbeding als oneerlijk wordt aangemerkt, is het voor de verhuurder niet meer mogelijk om de huurprijs te verhogen op basis van het opslagbeding.

Indien een opslagbeding als eerlijk wordt aangemerkt, zal het opslagbeding dat hoger dan 1% is worden afgetopt. De maximale huurprijsstijging is immers van dwingend recht, waardoor partijen hier niet van kunnen afwijken.

Let op: de Hoge Raad heeft in deze uitspraak geoordeeld dat in dit concrete geval een opslagbeding van 3% niet oneerlijk is. De uitspraak zegt niets over een opslagbeding van bijvoorbeeld 5%. Het is dus denkbaar dat in sommige gevallen een opslagbeding van 3% als oneerlijk wordt beschouwd en in sommige gevallen een opslagbeding van 5% niet als oneerlijk wordt beschouwd. 

Meer weten?

Heb je naar aanleiding van deze blog vragen over jouw opslagbeding, neem dan gerust contact met ons op.

 

Fokke Voerman (zwart wit)
Neem contact op met onze experts