Mededingingsruimte bij vastgoedtransacties
Recent heeft de Hoge Raad in een zaak tussen een projectontwikkelaar en de gemeente Montferland geoordeeld dat de overheid bij de verkoop van onroerende zaken gelegenheid moet bieden aan (potentiële) belangstellenden om mee te doen aan de onderhandelingen. Het gelijkheidsbeginsel wordt verder door de Hoge Raad uitgelegd, waardoor de contractsvrijheid van de overheid wordt beperkt. Hieronder bespreken wij kort de belangrijkste wijzigingen voor de vastgoedpraktijk.
HOE WAS HET?
Het staat de overheid in beginsel vrij om te bepalen met wie zij een koopovereenkomst sluit en onder welke voorwaarden. Wel moet de overheid hierbij de beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen, zoals het vertrouwensbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. Dat de overheid bij (privaatrechtelijke) verkoop van haar grond is gebonden aan het gelijkheidsbeginsel is op zichzelf dus niets nieuws. Het gelijkheidsbeginsel houdt in dat de overheid vergelijkbare gevallen gelijk zal behandelen. In de praktijk wordt – zoals volgt uit deze zaak – niet altijd overeenkomstig het gelijkheidsbeginsel gehandeld. Bijvoorbeeld doordat de overheid één belangstellende meer informatie verstrekt dan een ander, of exclusief met één partij gaat kijken naar de mogelijkheden. De toetsing aan het gelijkheidsbeginsel vindt dan pas plaats op het moment dat een benadeelde stelt dat het gelijkheidsbeginsel is geschaad.
HOE IS HET NU?
Nieuw is de contextuele uitleg van het gelijkheidsbeginsel. Volgens de Hoge Raad vloeit uit het gelijkheidsbeginsel (ook) voort dat de overheid gelijke kansen moet bieden en dus mededingingsruimte moet bieden aan (potentiële) belangstellenden. Om gelijke kansen te kunnen realiseren, moet de overheid transparant handelen met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen objectieve selectiecriteria. Doordat de overheid haar selectieprocedure tijdig bekend maakt, hebben belangstellende allen dezelfde informatie en in beginsel gelijke kansen. In plaats van een toetsing achteraf, wordt het gelijkheidsbeginsel vanaf aanvang van het verkooptraject een belangrijk uitgangspunt, zodat beter gewaarborgd wordt dat de overheid handelt in lijn met dit beginsel.
De Hoge Raad heeft wel een uitzondering gemaakt op de hiervoor genoemde procedure. De overheid hoeft namelijk geen mededingingsruimte te bieden als vanaf het begin vaststaat (of als de overheid redelijkerwijs mag verwachten) dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, slechts één belangstellende in aanmerking komt voor de aankoop van de onroerende zaak. De overheid dient daaraan voorafgaand echter wel haar voornemen tot verkoop van de onroerende zaak tijdig bekend te maken zodat een ieder daarvan kennis kan nemen. Tot slot moet de overheid in die situatie goed kunnen motiveren waarom naar haar oordeel vaststaat dat de uitzondering van toepassing is.
MEER WETEN?
Ben je in onderhandeling als overheid of juist als potentiële koper van de overheid en wil je weten wat het gevolg is voor reeds gesloten en nog te sluiten overeenkomsten? En wil je bijvoorbeeld weten of de onderhandelingen goed zijn verlopen, of dat er alsnog mededingingsruimte moet worden geboden? Neem dan gerust contact met ons op.
