Juridische aspecten van WKO-installaties: wat verhuurders moeten weten
De verduurzaming van vastgoed staat hoog op de agenda. Steeds meer gebouwen worden voorzien van WKO-installaties (Warmte Koude Opslag). Naast de voordelen brengt het gebruik van WKO-installaties ook juridische vraagstukken met zich mee. Draagt bijvoorbeeld verhuurder of huurder de kapitaals- en onderhoudslasten (het vastrecht) van deze installatie? Aan de hand van recente jurisprudentie bespreken wij in deze blog de mogelijkheden om het vastrecht aan huurder(s) door te (laten) belasten.
Wat is een WKO-installatie?
Een WKO-installatie is een duurzaam energiesysteem waarmee gebouwen worden verwarmd en gekoeld door gebruik te maken van ondergrondse waterbronnen. In de winter wordt grondwater uit de warme bron opgepompt. De warmte wordt vervolgens aan het grondwater onttrokken, zodat hiermee het gebouw kan worden verwarmd. Het afgekoelde grondwater stroomt vervolgens in de koude bron in de bodem, zodat in de zomer het gebouw kan worden verkoeld. Het daardoor opgewarmde water wordt weer teruggebracht in de warme bron, zodat de cyclus rond is.
Verhuurder als leverancier
In het feitencomplex dat ten grondslag ligt aan het arrest van 21 januari 2022 van de Hoge Raad is verhuurder eigenaar van een appartementencomplex. Warmte, koude en warm tapwater wordt aan de appartementen geleverd door middel van een WKO-installatie. Voor deze levering heeft verhuurder een overeenkomst gesloten met een derde partij. Verhuurder bracht het verbruik van huurders alsmede het vastrecht middels de servicekosten in rekening bij huurders. Hoewel de huurders bereid waren om te betalen voor het verbruik van warmte, koude en warm tapwater, wilden zij het vastrecht voor de WKO-installatie niet betalen.
De Hoge Raad kwalificeert de WKO-installatie als een onroerende aanhorigheid, omdat de WKO-installatie een bestanddeel is van het appartementencomplex (het verwarmen van de appartementen is op een andere manier niet mogelijk). Op grond van artikel 7:237 lid 2 BW dient verhuurder het vastrecht te verwerken in de (kale) huurprijs. Deze kosten mogen niet als servicekosten bij de huurders in rekening worden gebracht.
Om deze kosten te kunnen doorbelasten aan huurder(s), dient verhuurder deze kosten (dus) voor of bij aanvang van het sluiten van de huurovereenkomst in de kale huurprijs te hebben verwerkt.
Derde als leverancier
In een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was verhuurder ook eigenaar van een appartementencomplex. Verhuurder had de exploitatie van de WKO-installatie uitbesteed aan een derde partij. De exploitant bracht de kosten van het verbruik en het vastrecht rechtstreeks in rekening bij de huurders. De huurders stelden -onder verwijzing naar bovenstaand arrest van de Hoge Raad- zich op het standpunt dat verhuurder (in plaats van huurders) het vastrecht diende te betalen voor de WKO-installatie. Het hof oordeelt dat de uitspraak van de Hoge Raad beperkt is tot gevallen waarin verhuurder tevens leverancier is. Voor contracten met derden gelden de bijzonderheden en beperkingen van het huurrecht niet. Ook de huurovereenkomst bood geen grondslag voor de gestelde draagplicht van verhuurder. In de huurovereenkomst was de verplichting opgenomen voor de huurders om een warmteleveringsovereenkomst af te sluiten bij deze exploitant. De huurders waren hier voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst duidelijk over geïnformeerd. Bovendien werden deze kosten niet “dubbel” op de huurders verhaald, omdat het vastrecht niet in de kale huurprijs was verwerkt. In lijn met de Warmtewet mag de exploitant deze kosten bij de huurders in rekening brengen.
Conclusie
Het gebruik van WKO-installaties biedt verhuurders de kans om te verduurzamen en kosten te besparen. Het is essentieel om goed op de hoogte te zijn van de juridische aspecten en de mogelijkheden om deze kosten te kunnen doorbelasten aan de huurders. Of je als verhuurder nu zelf als leverancier optreedt of een derde als leverancier optreedt, zorg dat je de juiste stappen onderneemt om te voorkomen dat het vastrecht van de WKO-installatie voor je eigen rekening en risico komt.
Wil je weten of je het vastrecht kan (laten) doorbelasten aan huurder(s)? Neem dan gerust contact met ons op.
