Huurprijsbeding(en) in huurovereenkomst: verhuurders opgelet!
Vorig jaar publiceerden wij een blog over oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten. Recent heeft de kantonrechter in Amsterdam vragen gesteld aan de Hoge Raad over de beoordeling van huurprijsbedingen en de gevolgen van een oneerlijk huurprijsbeding. De procureur-generaal (PG) heeft de Hoge Raad op 19 juli 2024 geadviseerd over deze vragen.
In deze blog leggen wij aan de hand van een voorbeeld uit wat de mogelijke gevolgen van het advies van de PG zijn.
Voorbeeld
Verhuurder verhuurt sinds 1 januari 2022 een woning in de geliberaliseerde sector aan huurder. De kale huurprijs bedraagt € 1.500,- per maand. In de huurovereenkomst is opgenomen dat verhuurder vanaf 1 januari 2023 de huurprijs jaarlijks mag verhogen volgens de consumentenprijsindex (CPI) plus een jaarlijkse opslag van maximaal 5%. In 2023 betaalt huurder de huur inclusief de huurprijsverhogingen. In 2024 betaalt huurder niets meer aan verhuurder. De verhuurder start een incassoprocedure om de huurachterstanden bij huurder te innen.
Huurprijsbeding splitsen
Volgens de PG kan een huurprijsbeding worden gesplitst in een indexatiebeding (de jaarlijkse verhoging volgens de CPI) en een opslagbeding (de jaarlijkse verhoging van maximaal 5%). Het indexatiebeding wordt niet als oneerlijk aangemerkt en blijft door de splitsing geldig. Verhuurder kan zijn huurprijs in ieder geval verhogen conform CPI. Of het opslagbeding oneerlijk is, hangt af van de hoogte van het maximale opslagpercentage dat kan worden toegepast. De PG adviseert een opslagpercentage van maximaal 3% als eerlijk aan te merken, gezien de toegestane huurprijsstijgingen in de sociale sector.
Een opslagbeding van 5% wordt daarmee als oneerlijk en vernietigbaar beschouwd. De huurder kan het opslagbeding buitengerechtelijk vernietigen of door de rechter laten vernietigen. Let op: in een incassoprocedure kan de rechter ambtshalve -zonder dat de huurder de rechter hierop wijst- toetsen of een beding oneerlijk is. Vernietiging heeft terugwerkende kracht, wat betekent dat het opslagbeding wordt geacht nooit te hebben bestaan. Toegepast op het voorbeeld: de niet-toegestane huurprijsverhogingen uit hoofde van het opslagbeding van 2023 zijn door de huurder onverschuldigd betaald en moeten worden terugbetaald. Toekomstige huurprijsverhogingen op basis van het opslagbeding zijn niet meer mogelijk.
Huurprijsbeding niet-splitsbaar
Voor zover de Hoge Raad het advies van de PG niet volgt, zullen de gevolgen waarschijnlijk nog groter zijn voor verhuurders. Als het opslagbeding oneerlijk wordt bevonden, wordt het gehele beding (inclusief indexatiebeding) vernietigd. De huurder is in dat geval namelijk uitsluitend de aanvangshuurprijs verschuldigd. De niet-toegestane huurprijsverhogingen zijn onverschuldigd door huurder betaald en moeten door verhuurder worden terugbetaald. Toekomstige huurprijsverhogingen op grond van het vernietigde beding zijn niet meer mogelijk. Dit betekent dat de huurprijs niet kan meestijgen met de marktprijzen, wat grote financiële gevolgen voor de verhuurder kan hebben.
Hoe verhoudt dit zich tot de Wet Nijboer?
Sinds 2021 reguleert de (tijdelijke) Wet Nijboer de maximale huurprijsstijging voor de geliberaliseerde sector. Op basis van de Wet Nijboer is de maximale huurprijsstijging de cao-loonstijging plus 1% of de inflatie plus 1%. Als verhuurder de Wet Nijboer overschrijdt, wordt het opslagbeding afgetopt tot de maximale huurprijsstijging volgens deze wet. Het bedrag dat de huurder meer heeft betaald dan het maximum, is onverschuldigd aan verhuurder betaald en moet worden terugbetaald. De verhuurder mag op basis van deze wet de huurprijs nog steeds verhogen, maar niet meer dan volgens de Wet Nijboer is toegestaan. Let op: de huurder dient expliciet een beroep te doen op overschrijding van de Wet Nijboer. De rechter toetst dit niet ambtshalve.
Maar verhuurders, blijf alert! De situatie kan zich namelijk voordoen dat in de huurovereenkomst is opgenomen dat een opslagbeding van maximaal 5% is toegestaan, maar de verhuurder conform de Wet Nijboer een opslagbeding van slechts 1% doorbelast. Formeel gezien is de contractuele bepaling leidend en kan de rechter het huurprijsbeding (geheel of gedeeltelijk afhankelijk van het oordeel van de Hoge Raad) vernietigen, omdat het opslagbeding als oneerlijk is aan te merken. Dit heeft grote gevolgen voor verhuurders. Of de soep echt zo heet zal worden gegeten is nog maar de vraag. De Rechtbank Rotterdam heeft deze situatie namelijk praktischer opgelost door vast te stellen dat het oneerlijke beding is vervangen door een eerlijke huurprijswijzigingsbepaling.
Of het huurprijsbeding splitsbaar is en wat daarvan de gevolgen zullen zijn, is een vraag die de Hoge Raad binnenkort moet beantwoorden. Let op: de Hoge Raad is niet verplicht het advies van de PG te volgen. Het is nog niet bekend wanneer de Hoge Raad zich hierover uitlaat. To be continued.
Meer weten?
Heeft deze blog vragen bij je opgeroepen of twijfel je over de impact van deze rechtspraak op jouw situatie? Neem dan gerust contact op met ons Tom Gilsing of Puck Langenhof of neem voor meer informatie contact op met ons huurrecht team.
