Het Didam-arrest deel drie: een onsmakelijke cocktail

Recent heeft de rechter in kort geding van de Rechtbank Midden-Nederland geoordeeld dat een koopovereenkomst, die is gesloten voordat het Didam-arrest is gewezen, ongeldig is indien er sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel. In deze uitspraak zijn een aantal overwegingen opmerkelijk. In deze blog gaan we in op de overwegingen van de rechter omtrent de belangenafweging tussen het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel.

WAT IS ER AAN DE HAND?

De gemeente heeft in 2020 een koopovereenkomst gesloten met een stichting met betrekking tot een onroerende zaak. In 2023 publiceert de gemeente haar voornemen tot levering van deze zaak aan de stichting in het Gemeenteblad. Daarbij wordt onder meer vermeld dat de gemeente van oordeel is dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de koop van de onroerende zaak.

Eiseres vordert in kort geding dat het de gemeente wordt verboden om uitvoering te geven aan de met de stichting gesloten koopovereenkomst. Volgens eiseres had de gemeente het gelijkheidsbeginsel in acht moeten nemen door een openbare selectieprocedure te organiseren. Nu de gemeente dit heeft nagelaten, dient de koopovereenkomst nietig (ongeldig) te worden verklaard, aldus eiseres.

HET OORDEEL

Het is niet nieuw dat de rechter tot het oordeel komt dat het Didam-arrest terugwerkende kracht heeft. De rechter oordeelt dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden nu de gemeente heeft nagelaten een openbare selectieprocedure te organiseren. Dit heeft tot gevolg dat de overeenkomst nietig (ongeldig) is en dat de gemeente de onroerende zaak niet aan de stichting kan leveren.

GEEN BELANGENAFWEGING

Het valt op dat de rechter voorbij gaat aan een belangenafweging tussen het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel (rechtszekerheid). De rechter oordeelt dat, zelfs als het vertrouwensbeginsel zou prevaleren, dat niets af doet aan het feit dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Een verdere motivering / onderbouwing met betrekking tot het vertrouwensbeginsel ontbreekt.

De rechter gaat daarentegen wel nader in op het gelijkheidsbeginsel. Het gelijkheidsbeginsel is een fundamenteel beginsel en zelfs een grondrecht dat is verankerd in artikel 1 van de Grondwet. Schending van het gelijkheidsbeginsel wordt (mede) daardoor door de rechter als een zodanige schending gezien, dat zij (zonder nadere motivering) niet toekomt aan een gedegen belangenafweging tussen het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel.

CONCLUSIE

Indien deze lijn wordt doorgezet in de praktijk, lijkt dat te betekenen dat voortaan alle overeenkomsten – ook de overeenkomsten die zijn gesloten voor 2021 – bij het ontbreken van een openbare selectieprocedure in strijd met het gelijkheidsbeginsel zijn, en derhalve ongeldig zijn. Welke waarde heeft het vertrouwensbeginsel dan nog ten opzichte van het gelijkheidsbeginsel? De Grondwet zal immers altijd een rol spelen bij het gelijkheidsbeginsel. Juist in deze gevallen dient een gedegen belangenafweging te worden gemaakt tussen enerzijds het belang van de koper en de gemeente en anderzijds de belangen van andere belangstellenden. 

Kortom, de rechter zet  (voorlopig) alle koopovereenkomsten – ook de overeenkomsten die voor 2021 zijn gesloten – op losse schroeven.